Di Stefano Sirolli, CEO & Founder of RealStep SICAF SpA
Un pizzico di Brooklyn e dell’Industry City (560.000 m² di uffici e spazi commerciali, una volta grande scalo intermodale del Nord America); un po’ del Chelsea Market, 120.000 m² al Meat Packing District, dove l’offerta alimentare ha riattivato l’intero distretto e della Beltline di Atlanta, con un piano urbanistico di recupero della ferrovia e la riqualificazione del complesso immobiliare del Ponce City Market (sede dei negozi e della grande distribuzione della Sears, il più grande operatore americano di vendita su catalogo dopo gli anni 20). Ma anche qualche ispirazione dall’Europa, come quella proveniente da Copenaghen dove un’esperienza simile è quella del quartiere dei “five minutes to everything” e della cultura alimentare sana e di qualità che porta socialità e condivisione, fino alle nuove soluzioni residenziali del co-living dell’housing sociale che consente ai giovani di accedere a micro-case superaccessoriate a prezzi accessibili a New York.
Gli spunti arrivano da ogni angolo del mondo e possono essere di ispirazione per la riqualificazione delle periferie dei grandi centri italiani ed in particolare per la rinascita delle periferie di Milano. La deindustrializzazione, che sta depauperando intere periferie, rischia di lasciare dietro di sé la desertificazione di quartieri che invece potrebbero sperimentare una seconda vita. Una rinascita possibile attraverso una rigenerazione diffusa, non solo di singoli edifici o complessi immobiliari, ma di interi quartieri. Una filosofia dallo sviluppo immobiliare potrebbe creare nuove opportunità e posti di lavoro, residenze per tutte le classi sociali, spazi verdi e momenti di aggregazione.
Un modello che RealStep sta portando avanti al Milano Certosa District, zona situata a Nord Ovest di Milano adiacente alla stazione Certosa. La visione di RealStep mette al centro la persona e il suo benessere. In dialogo con il territorio, la loro strategia punta a integrare nel quartiere tutti i servizi necessari per rispondere alle esigenze delle persone nella quotidianità. Edifici, strutture, parchi, spazi comuni abbandonati si trasformano così in luoghi perfetti per ospitare famiglie e attività produttive, commerciali, ludiche e culturali. Un modello che si pensa possa essere replicato in altri quartieri di Milano, ma anche in altre periferie in giro per l’Italia il quale si articola in 5 direttrici.
1) Dare nuova vita green alle aree industriali dismesse
Il punto di partenza è l’individuazione e l’acquisto di aree industriali, privilegiando le strutture più “fatiscenti” per accelerare la riqualificazione dell’intero distretto e da cui si può anche trarre maggiore valore aggiunto. In questo modo si garantisce che il progetto sia sostenibile sul fronte economico. Uno degli obiettivi dello sviluppo immobiliare deve essere quello di ridurre l’occupazione del suolo: quindi, si dovrà cercare di mantenere il più possibile la capacità edificatoria esistente riducendo appunto l’occupazione del suolo. Questo è possibile quando si trasformano grandi volumi industriali ed è possibile demolire parzialmente gli edifici traslando la capacità edificatoria all’interno dei volumi residui. Tutti gli interventi devono essere improntati alla sostenibilità ambientale e sociale. Nel nostro caso, cerchiamo di riqualificare gli spazi con un sistema di attività che va ad agire sulla qualità dell’ambiente, sia abitativo che lavorativo, con spazi verdi, edifici carbon free.
2) Ricreare un’identità di quartiere, un marchio da comunicare all’esterno
Il fenomeno della gentrificazione può essere mitigato attraverso un’azione rispettosa della storia e delle architetture dei luoghi, attraverso soluzioni che includono il tessuto sociale esistente. Gli interventi di riqualificazione non dovrebbero mai snaturare un quartiere. Dovrebbero valorizzarlo al massimo del suo potenziale, mantenendo tutti gli elementi di storia eccellente. Questo per attrarre nuove persone e non costringere quelle che da sempre lo abitano ad abbandonarlo. Per (ri)dare identità si deve dunque pescare nella tradizione, conservando gli elementi chiave che hanno contribuito a connotarlo, aggiornandoli però al presente.
Ad esempio, la rinascita di un quartiere industriale come Certosa non poteva che basarsi sul tema dell’innovazione d’impresa. RealStep ha lavorato per portare nel distretto player innovativi come Designtech, che aprirà la prima co-factory italiana all’interno dell’ex stabilimento di Koelliker. Si tratta di un laboratorio dotato di robot antropomorfi e stampanti 3d per la prototipazione al servizio dei creatori di manufatti diversi, con una focalizzazione nel settore del design e dell’edilizia. O ancora, RealStep ha rigenerato la sede de La Forgiatura, ex area industriale del ‘900 in disuso in un campus integrato di 30mila m², oggi sede di corporate come Medtronic, Zeiss, VF, UCB Pharma, Sandvik, Schuco, Schaeffler, Designtech ed Expression Parfumées. Altro esempio è l’area della vecchia sede Sandvik, dove recentemente, dopo l’intervento di rigenerazione appena completato, si è inaugurato i nuovi spazi che ospitano il quartier generale europeo di Whirpool.
3) Aprirsi al territorio, dalla ristorazione, ai negozi, ai servizi, al divertimento
Il terzo aspetto di questi interventi è che devono essere aperti al territorio. Non è facile, né immediato: soprattutto se le aree oggetto della riqualificazione tendono a essere oggetto di microcriminalità. In tal caso è necessario lavorare inizialmente in un ambiente protetto, una sorta di test per verificare che il quartiere abbia le potenzialità per essere ricostruito. Quando il test dà risultati positivi, allora il progetto può essere aperto al territorio. Cosa vuol dire? Che vanno creati servizi di qualità ed eccellenza: negozi, ristoranti, palestre e attività ludico-culturali, circoli sociali, studentati, discoteche. Non solo a beneficio dei nuovi utenti che si trasferiranno o inizieranno a frequentare il quartiere, ma anche dei residenti.
Seguendo questa filosofia, in Certosa RealStep cerca di promuovere progetti rivolti alla qualità del tempo libero e in particolare del cibo come motore di aggregazione. In questo ambito si è avviato un percorso di scouting per portare in Milano Certosa District eccellenze del food italiane e internazionali. L’offerta enogastronomica va infatti studiata per intercettare le esigenze di un pubblico eterogeneo descritto: piccoli ristoranti di grande richiamo che con dehors e spazi verdi e non punti vendita di catene di ristorazione multinazionali. L’obiettivo deve essere quello dicreare valore nel medio-lungo termine per attrarre turismo cittadino nel quartiere,ma anche investitori italiani e stranieri. Sul fronte pratico, l’avvio di queste attività rappresenta un costo che le società di sviluppo immobiliare devono mettere a budget. Per attrarre esercenti che devono assumersi il rischio di aprire in un quartiere in sviluppo, bisogna offrire incentivi in termini di canoni di affitto calmierati.
4) Arte e cultura a misura di quartiere
Festival ed eventi sono di attività che rendono un quartiere interessante per i nuovi abitanti ma di valore anche per i residenti storici: contribuiscono a diffondere la bellezza della rinascita. A Milano arte e cultura sono stati motore del cambiamento, per esempio, di un quartiere come quello di Tortona, luogo oggi popolato da artisti e designer. Tutto è partito con un progetto di sviluppo immobiliare che ha portato alla trasformazione di ex-capannoni in showroom. Grazie all’impegno dei manager di RealStep, il quartiere è diventato sede permanente di tanti operatori del fashion e degli eventi della Fashion Week e del Salone del Mobile. Questi hanno portato cittadini e visitatori alla scoperta della zona. Per fare un altro esempio, in Certosa sono state organizzate mostre come il grande murale di CamuffoLab, ed eventi da Piano City Milano all’hub Milano Graphic Festival.
5) Residenze accessibili con nuove soluzioni per il co-living e progetti di inclusione
Al centro di tutto il discorso è la presenza di residenze moderne e funzionali. Milano si trova ad affrontare una vera emergenza abitativa. Nel post Covid 20mila proprietari di appartamenti hanno modificato i contratti di affitto da lungo termine ad affitti brevi, gentrificando i quartieri. Intanto i costi di costruzione sono aumentati e bisogna trovare dei compromessi per garantire alloggi ai residenti e redditività per gli sviluppatori e gli investitori. Il Comune contribuisce con una attività di housing sociale, facilitando gli operatori di alloggi a canone calmierato, con lotti concessi in comodato, per esempio. Ma non basta: l’aiuto di privati che operano nello sviluppo immobiliare sarà determinante.
Infine, è necessario combattere il degrado e coinvolgere le fasce di popolazione più fragili del quartiere. Un aiuto può arrivare da progetti condivisi anche con la città in cui si opera. RealStep, per esempio, supporta il Comune di Milano con progetti come Custodi del Bello. Esso è un programma rivolto a persone fragili, italiane e straniere, che curando le aree pubbliche vengono reinserite nella comunità e nel mondo del lavoro.
Questo è un modello che funziona perché crea valore per tutti: per gli operatori del settore immobiliare ma soprattutto per le comunità dei quartieri interessati. Applicando questo metodo in un distretto come Certosa sarà possibile interagire con il tessuto urbano/sociale, ricoprendo una posizione di collegamento tra la periferia e la città.
Ufficio stampa di Milano Certosa District
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